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上半年张家港市房地产市场发展情况简析
信息来源:发布时间:2017-07-25 14:00浏览:【字体:
    今年以来,张家港市房地产开发市场投资大幅低开后稳步拉升,从下降转为增长;销售市场活跃,销售面积稳步增长,销售价格回升,企业资金较为宽裕。
    一、房地产市场运行基本情况
    1.开发投资持续平稳增长
    今年以来,张家港市房地产开发投资上升趋势平稳。1-6月,全市房地产开发投资完成105.64亿元,同比增长8.7%。其中住宅完成投资88.26亿元,同比增长12.6%;办公楼投资1.39亿元,同比下降44.2%;商业营业用房投资12.91亿元,同比增长10.6%1-6月,张家港市服务业投资200.94亿元,同比下降4.2%;房地产开发投资占服务业投资总量54.9%,同比增长6.5个百分点,对服务业投资支撑作用明显增强。
    2.施工面积再创年内新高
    1-6月全市商品房施工面积1057.15万平方米,同比增长11.0%。其中:住宅798.59万平方米,同比增长15.9%;办公楼13.98万平方米,同比增长34.4%;商业营业用房150.50万平方米,同比增长4.7%
    3.商品房销售量高速增长
    今年1-6月,张家港市共实现商品房销售128.32万平方米,同比增长30.0%。其中:商品住宅121.45万平方米,同比增长36.6%;办公楼0.97万平方米,同比下降66.8%;商业营业用房销售3.83万平方米,同比下降19.5%。今年新开盘的几个项目都出现开盘就基本销售完的火爆场面。用一位销售人员的话来说:去年开盘后睁着眼睛卖,几天卖完;今年新开盘后闭着眼睛一天卖完。
    4.商品房销售价格持续回升
    2013年初到2014年上半年,张家港市商品房销售价格达到历史最高点,从2014年下半年开始房价快速走低,到2015年一季度达到商品房销售价格的低谷。从20153月份国家出台一系列房地产新政后,张家港市商品房销售价格走出小步抬高的缓慢上升的趋势(见图1)。到今年6月底,张家港市商品房销售价格11074/平方米,同比增长19.1%;其中住宅11212/平方米,同比增长18.2%。总的来看,期房销售价格高于现房价格。目前商品房销售价格已经持续温和上涨了二年多,今年上半年价格上涨速度加快,已经基本达到历史高点。 
1:商品房销售均价走势图
                                                                                      计量单位:元/平方米
 
    5.去库存效果明显。
    张家港市在销售大幅增长的同时,待售面积大幅下降。统计口径的待售面积是指竣工验收后未销售掉的房屋面积,不包括未完工的在建项目未销售的部分。到6月底,商品房待售面积99.24万平方米,同比下降35.6%,减少了54.82万平方米,比201612月减少了22.88万平方米,去库存的效果明显。
    6.本年资金到位情况好转。
    由于商品房销售良好,房地产开发企业资金回笼情况好转,加上上年结转资金较多,张家港市房地产开发企业资金紧张的情况得到进一步缓解。从统计数据来看,上年末结余资金132.14亿元,同比增长63.0%;本年实际到位资金小计192.80亿元,同比增长32.9%。本年各项应付款合计63.37亿元,同比下降3.6%;其中应付工程款36.47亿元,同比下降6.8%,说明资金充足,工程款付款及时。
    二、对下半年房地产市场发展的预计
    1.房地产销售增速回落
    我国的房地产市场受政策影响较大,在政策的调控下呈现周期波动发展。目前张家港市房地产开发市场销售价格接近上个周期的最高点,但还未创新高,预计下半年销售价格仍有进一步上升的空间。受去年基数大的影响,销售面积增长将趋缓,增幅会有所回落。预计今年下半年商品房销售面积增速将呈现逐月回落走势,但上半年楼市销售的高速增长为全年销售增长打下基础,预计到年底可达10%左右的增速。随着销售增速的回落,房地产销售对张家港市GDP的拉动作用会逐季减小。
    2.房地产开发投资稳定增长
    今年上半年房地产开发投资低开高走,逐月稳步攀升,增幅从1-2月份的-45.5%1-3-31.0%1-4-11.7%1-5月从负增长转为正增长5.4%1-6月达到8.7%。依托上半年增长的惯性,预计下半年房地产开发投资仍将保持正增长的趋势。
    三、存在的问题
    1.维持房地产开发销售增长的难度加大
    从苏州市房地产开发销售情况(见下表)来看,1-6月份投资和销售面积双增的区县只有张家港市。张家港市房地产销售面积增幅在整个苏州大市范围内一枝独秀,特别醒目。从历史数据来看,张家港市房地产的开发和销售情况一般滞后于苏州大市,1-6月苏州市的销售面积同比下降34.4%,意味着张家港市今年的增长持续性难度较高。
    2.房地产投资占服务业比重过大
    1-6月,房地产开发投资占服务业投资的比重54.9%,同比增长6.5个百分点。服务业投资对房地产投资的依赖过大,而房地产开发市场受国家宏观调控政策和本地人口、经济等因素影响较大,在目前国家收紧房地产调控政策的情况下,房地产投资缩减的可能性加大,必然影响张家港市服务业投资的增长。
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