市政府办公室关于印发《张家港市房地一体农村不动产登记颁证实施方案》的通知

各镇政府，冶金工业园、高新技术产业开发区、常阴沙现代农业示范园区、双山香山旅游度假区管委会，市政府各部门、市直属各单位（公司），各条线管理单位：

《张家港市房地一体农村不动产登记颁证实施方案》已经市政府第60次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

                           张家港市人民政府办公室

                           2020年11月11日

（此件公开发布）

张家港市房地一体农村不动产登记

颁证实施方案

为深入贯彻落实中央和省委一号文件精神，坚持农业农村优先发展，实施乡村振兴战略，深化农村土地制度改革，加快推进我市房地一体农村不动产（以下简称农房）登记颁证工作，根据原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源部自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》(自然资登记函〔2019〕6号)、《江苏省自然资源厅关于印发<江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案>的通知》（苏自然资函〔2019〕961号）等文件要求，结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的发展理念，充分发挥农房登记对推进农村改革创新和乡村振兴的促进作用，以“应登尽登”为原则，以维护农房权利人合法权益为准绳，解决农房历史遗留问题，切实保障群众合法权益，促进农村社会和谐稳定发展。

二、工作任务

（一）在张家港市1999年农村房屋宅基地总登记成果的基础上，对农房的登记情况、权属情况、四至情况、批准情况等做更新调查核实。根据不同情况分类处置，收集资料，依法将已经完成农村不动产权籍调查的农房确认到权利人。具体为：

1．农村住房

（1）对于已完成土地房屋登记的农村住房，且无变化的，采取不变不换的原则，将对应的登记数据、房地一体的矢量数据录入至数据库。

（2）对于尚未确权登记、或仅完成土地或房屋登记的、或虽已登记但发生变化的农村住房，除不符合登记条件（存在权属纠纷、当事人不申请、不符合宅基地申请条件等）的农房外，在2020年年底完成50%的确权登记颁证任务，2021年年底完成100%的确权登记颁证任务。

（3）对于存在权属纠纷的，属地政府的调解部门（组织）应积极参与调解，尽快帮助解决家庭内部矛盾，待矛盾解决后予以登记颁证。对于调解无果的，可以通过司法途径解决。对于家庭困难的，相关服务部门应给予援助。

（4）对于权利人不配合，不申请登记的，属地镇（区）、村（社区）工作人员、村民小组代表要做好宣传发动，科学引导权利人主动申请，积极配合。对于权利人暂时无法联系到的，要以本次工作目标任务完成为导向，建立台账并主动跟踪。

（5）对于其他不符合登记条件的，扎实开展调查核实，做好情况分类梳理，探索解决历史遗留问题方法，在2021年上半年完成分类处置。

2．其他农房

对于村委会、学校、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、企业用地及其它用于非住宅的集体建设用地及其上的房屋，根据调查情况分类处置，对于应登记的，在2020年年底完成50%的确权登记颁证任务，2021年年底完成100%的确权登记颁证任务。对于存在违法情况等无法登记颁证的，做好台账汇总，探索解决历史遗留问题的方法，在2021年上半年完成分类处置。

（二）建立并完善农房管理机制，由市农业农村局同步制定我市农房管理办法，确保解决农房历史遗留问题并不再新增。

（三）建立农房数据库、强化登记档案管理。以镇（区）、村（社区）为单位，建立地块情况数据库，收集、整理农房不动产登记过程中形成的档案资料，实现集中统一管理。

三、工作原则

（一）依法依规原则

严格依照法律法规和政策文件要求，尊重历史、实事求是，查清权利主体、厘清历史脉络，做到“权利清、情况明”。依据当事人申请，依法确权登记颁证。对土地面积、房屋面积等内容所执行的验收标准由各镇（区）自行制定，对不符合登记条件的不予登记。

（二）便民利民原则

开展农房登记颁证工作的过程中，要强化便民惠民服务意识，简化办事程序，提高服务效能。对资料收集、调查确认、核发证书等工作在村组或社区内实施，有条件的可以上门服务，对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行。对于缺失审批或规划建设手续的，实行镇级、村级、组级三级确认，三级确认后无需另外验收，可直接按三级确认的合法面积进行不动产登记。各级单位如需资料归档应自行复印，不得要求群众重复提供。

（三）全面覆盖原则

此次农房颁证工作应实现农村范围全覆盖，做到应登尽登。对不符合登记颁证条件的，也要做好台账记录，保证调查跟踪全覆盖。

（四）审慎稳妥原则

要本着求真务实的态度，对收集及确认生成的材料进行质量把控，确保调查、确认的数据正确，避免产生后期纠纷。对农房登记过程中发现的历史遗留问题进行深入研究，形成分类处置指导意见。确保此次工作公开、公正、规范、有序开展。

四、组织保障

（一）加强组织领导

由市政府成立张家港市房地一体农村不动产登记颁证工作领导小组，组织领导全市农房登记颁证工作，明确各成员单位职责。由市自然资源和规划局牵头，各成员单位密切配合，建立农房登记颁证工作协调机制。各镇（区）成立房地一体农村不动产登记颁证工作专班，抽调涉及的自然资源和规划、农业农村、司法、信访等部门专人入驻，集中办公，具体负责组织此次农房颁证工作的实施推进。

（二）加强党建引领

建立村民代表、党员干部分解认领辖区颁证任务机制，以身力行、带头执行、逐户宣传农房登记颁证政策，消除农户办证疑虑。在全市范围内营造农房登记颁证规范有序、科学高效、热情参与的良好氛围。

（三）明确部门职责

1．市法院负责梳理历年来尚未登记颁证的农房的生效判决，做好材料支持和调解工作。

2．市司法局负责提供农房颁证工作过程中的法律服务。

3．市财政局负责做好相关资金保障工作。

4．市自然资源和规划局负责牵头制定实施方案和处理历史遗留问题指导意见。负责宣传发动、技术培训、权籍调查更新、登记颁证等具体工作。

5．市农业农村局负责全市农村宅基地改革相关工作。

6．市公安局负责核实农房登记申请人的户籍信息、地址信息，配合做好农房登记颁证维稳工作。

7．市信访局和各镇（区）信访部门负责涉及农房信访事项的接待处理工作。

8．市档案馆负责提供农房登记颁证工作过程中涉及的各类农房审批相关材料。

9．各镇（区）切实履行好属地责任，充分发挥农房登记专班职能作用，做好辖区内权利人、村民小组、村（社区）的宣传发动、政策解释、材料收集确认及初步审查工作，处理好可能产生的矛盾纠纷及不稳定因素，排定辖区内登记颁证计划，制定土地面积、房屋面积等内容所执行的验收标准，切实推进登记颁证工作扎实有序开展，确保目标任务按时按质完成。

各成员单位及涉及部门要高度重视此次工作，认真履职尽责、密切沟通配合，按相关部署和要求选派业务精、能力强的同志参与此次农房登记颁证工作，确保工作扎实开展。

（四）加强政策保障

制定张家港市农村不动产登记处理历史遗留问题的指导意见等文件，明确农房登记颁证工作具体流程、操作标准，方便各镇（区）工作开展。建立工作例会制度，及时协调解决工作中遇到的问题。

（五）加强人员保障

在建立市、镇（区）、村、组四级工作人员队伍的基础上，要充分调动党员代表、经验丰富的老同志、在辖区范围内有一定威望或热心此项工作的同志的积极性，最大程度推动此项工作高质、高效、顺利开展。

（六）加强宣传培训

通过多形式、多渠道开展宣传培训工作，加强政策解读和舆论引导。各镇（区）要充分发挥村委会、村民小组的重要作用，提高农民群众对农房登记颁证工作重要性的认识，强化主动配合、积极申请不动产登记的意识，从而形成良好的登记颁证工作氛围。

（七）建立考核和通报制度

将本次农房登记颁证工作列入2021年度镇（区）推进高质量发展考核指标；市农房登记颁证领导小组定期对各镇（区）工作进展及工作质量进行通报，督促该项工作有进展、有成效，确保工作按时按质完成。

五、时间安排

（一）准备阶段（2020年11月底前）

1．市政府成立张家港市房地一体农村不动产登记颁证工作领导小组，制定实施方案、处理历史遗留问题指导意见。

2．市农房颁证工作领导小组办公室组织开展业务培训。

3．开展宣传发动工作。

4．市农房登记颁证工作领导小组通过开展招标，优选作业队伍协助参与此次农房登记颁证工作。

5．建立工作领导小组和工作专班的工作制度及工作台账。

6．各镇（区）成立房地一体农村不动产登记颁证工作专班，根据属地宅基地安置小区和村组宅基地、其他集体建设用地情况，按照目标任务，倒排时间表，确定属地农房颁证工作的工作时序并上报市农房登记颁证工作领导小组办公室。

（二）全面实施阶段（2020年12月−2021年10月）

1．全面开展农房登记颁证，建立农房颁证数据库。

2．定期或不定期召开工作例会或领导小组会议，研究解决工作中的各类问题。

3．市农房登记颁证工作领导小组办公室定期对各镇（区）农房登记颁证工作进行监督检查和指导。

（三）总结验收阶段（2021年11月−2021年12月）

对农房登记颁证档案、农房颁证数据库进行整理、检查。形成阶段性总结材料，对各镇（区）农房登记颁证工作组织实施、完成情况进行总结和表扬，做好迎接上级检查的各项准备工作。

（四）常态化登记开展阶段（2022年起）

在完成“总登记”工作任务的前提下，常态化推进全市的农房登记颁证工作。

附件：1.张家港市房地一体农村不动产登记颁证工作领导小组成员名单

2.张家港市农村不动产登记处理历史遗留问题的指导意见

附件1

张家港市房地一体农村不动产登记颁证

工作领导小组成员名单

根据自然资源部《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资源发〔2020〕84号）文件精神，为确保我市房地一体农村不动产登记颁证工作扎实开展，示范点建设卓有实效，特组建我市房地一体农村不动产登记颁证工作领导小组，成员名单如下：

组      长：卞东方  市委常委、市政府副市长

常务副组长：徐平观  市政府副市长

副  组  长：杨惠亚  市自然资源和规划局局长

周建江  市政府办公室副主任

周荣兴  市政府办公室副主任

成      员：陆建忠  市法院副院长

陆  斌  市公安局副局长、新市民中心主任

陈  霞  市司法局副局长

许  佳  市财政局副局长

张爱民  市自然资源和规划局副局长

樊益斌  市纪委监委派驻市交通局纪检监察组组长

张  进  市农业农村局副局长

李  磊  市信访局信访督查专员

孙  静  市档案馆副馆长

徐  群  保税区规划建设局副局长

陈  光  经开区建设局副局长

蒋亚东  锦丰镇副镇长

张国平  塘桥镇副镇长

周  忠  凤凰镇副镇长

邹  伟  乐余镇副镇长

张爱华  大新镇副镇长

方荣胜  南丰镇副镇长

钱  平  常阴沙现代农业示范园管委会副主任

曹建峰  双山香山旅游度假区管委会副主任

张家港市房地一体农村不动产登记颁证工作领导小组负责领导和协调全市房地一体农村不动产登记颁证工作，解决工作中遇到的重大问题。领导小组下设办公室，办公室设在张家港市自然资源和规划局，由张爱民同志兼任办公室主任，负责日常事项，具体组织实施相关工作。领导小组成员可视工作开展情况增补。

附件2

张家港市农村不动产登记处理历史遗留问题的指导意见

为贯彻落实中央和省委一号文件的有关要求，依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》、《江苏省不动产登记条例》、《苏州市宅基地管理暂行办法》等文件精神，按照“尊重历史、实事求是、依法依规、维护权益、分类解决、确保实效”的原则，以维护人民群众利益为核心，妥善解决农村不动产登记过程中历史遗留问题，结合我市实际，制定《张家港市农村不动产登记处理历史遗留问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）。

一、本次确权登记范围

本《指导意见》适用于张家港市经省政府同意、省自然资源厅复函批准的《张家港市城市总体规划（2011—2030）》（2018年修改）确定的中心城区城市建设用地范围以外，利用农村宅基地建造的住房及其附属设施；利用集体建设用地兴办企业、建设公共设施、公益事业等的集体建设用地使用权；国有农场参照宅基地建造的住房及附属设施；撤组转户范围内的宅基地和建造的住房及附属设施。

二、确权登记的条件

宅基地使用权及房屋所有权以户为单位申请登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记。

1.依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。

依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

2.“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。1999年1月1日前,非农业户口居民（含华侨）合法取得宅基地且房屋产权没有变化的,可依法办理不动产登记。

3.2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前房屋已建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、镇（区）政府（管委会）逐级确认（包含公示环节，以下简称“三级确认”），依法申请登记。

4.符合我市分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，经三级确认，依法申请登记。

符合我市分户建房条件未分户，宅基地使用权及房屋所有权已经登记，现申请分户登记的，经三级确认，依法申请登记。

5.非本农村集体经济组织成员，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在退出原宅基地并注销登记后，经三级确认，依法申请登记。

6.农村集体经济组织成员经批准享受危房改造政策的, 经三级确认，依法确权登记。

7.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，如房屋有变化的，经三级确认，依法申请登记，并在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

8.已登记的农村宅基地及其地上建（构）筑物，遵循“不变不换”原则，但群众有换发不动产权证意愿的，可以申请换发房地一体的不动产权证书。

三、权属确认程序

2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前房屋已建成，但缺少权属来源证明材料的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会逐级确认后，公示15个工作日，公示无异议或异议不成立的，上报镇（区）政府（管委会）同意后予以确权登记。经三级确认后，不需另外进行验收，直接按三级确认的合法面积进行登记，超面积在附记栏中注明。

2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，应提供宅基地和房屋建设的合法审批手续，依法登记。

四、不动产面积认定

1.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》（国发〔1982〕29号）实施前，农村居民使用宅基地建房，至今未翻、改、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按现状经三级确认后认定。

2.1982年2月13日至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，如权源材料齐全，有审批手续或已进行过登记，至今未翻、改、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按照批准面积或登记面积认定。如权源材料不全或无权源材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经三级确认后，依法以三级确认的合法面积申请登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过面积认定标准的部分，在登记簿和《不动产权证书》附记栏中注明。

3.符合我市分户建房条件未分户，未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

4.宅基地使用权及房屋所有权登记，其宅基地使用权及房屋所有权登记面积以批准面积或登记面积来登记，宅基地实际使用面积或房屋实际使用面积小于批准面积或登记面积的，以实际使用面积登记；宅基地实际使用面积或房屋实际使用面积大于批准面积或登记面积的，以批准面积或登记面积登记，超过部分在附记中注明超占面积。

五、不予确权登记的情况

1.未经批准，非法占用耕地建造的房屋。

2.农民集体成员出售、出租、赠与宅基地及其房屋后，在新宅基地上建造房屋的。

3.不符合申请宅基地建房条件购买宅基地及其房屋所有权的。

4.违反现行国土空间规划（村庄规划）、土地利用总体规划等占地建房的。

5.宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权权属存在争议的。

6.法律、法规规定的其他不予登记的情形。

六、集体建设用地及其地上建（构）筑物确权登记

1.1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇（区）、村（居）公益事业和公共设施，经所在镇（区）政府（管委会）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。镇（区）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（居）委会同意，报镇（区）政府（管委会）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

2.1987年1月1日《土地管理法》实施后，镇（区）、村（居）公益事业和公共设施用地、镇（区）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级及以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

3.对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（居）委会同意并公示30天无异议或异议不成立的，经镇（区）政府（管委会）审核后，报市政府予以确权登记。

4.集体建设用地上的建（构）筑物应提供建设工程符合规划的材料和房屋已竣工的材料。无法提供的,仅确定集体建设用地使用权,暂不确定地上建（构）筑物所有权。

七、本《指导意见》由张家港市房地一体农村不动产登记颁证领导小组办公室负责解释。

附件：2.1.张家港市房地一体农村不动产确权申请审核表

2.2.三级确认方法及流程 

附件2.1

张家港市房地一体农村不动产确权

申请审核表

附件2.2

三级确认方法及流程

三级确认的方法：在满足登记原则的前提下，从实际出发，采用三级确认的方法，解决符合宅基地及建房申请条件但无用地或建房审批材料的历史遗留问题。

三级确认的程序及内容：权利人申报→村民小组认可→村（居）委会初审→公示→镇（区）政府（管委会）确认。

1.权利人申报

权利人在登记申请时，填写《张家港市房地一体农村不动产确权申请审核表》（以下简称“审核表”），权利人承诺对申请内容的真实性负责。

2.村民小组认可

在权利人完成申报的基础上，由村民小组长代表村民小组，对权利人申请内容的真实性进行核实，并在审核表上签字确认。

3.村（居）委会初审

在村民小组认可的基础上，由村（居）委会进行初审，并在审核表上签署意见并签字盖章，意见必须明确建房时是否为本集体经济组织成员，是否符合“一户一宅”。

4.公示

审核表经村民小组、村（居）委会签字盖章确认，由村（居）委会公示15个工作日，拍照留存。

5.镇（区）确认

在村（居）委会初审通过的基础上，公示无异议或异议不成立的，报镇（区）政府（管委会）签字盖章确认。

6.面积确认

宅基地面积和房屋面积认定标准按照张家港市宅基地面积和房屋面积认定标准认定。

宅基地及房屋实际面积超过批准面积的，在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏内注明超占面积。

7.经三级确认出具的审核表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。