市委办公室关于市十五届人大五次会议第067号建议的办理意见

朱建峰代表：

对您在市十五届人大五次会议上提出的《关于加强住宅小区物业服务收费监管建议》，现答复如下：

一、工作开展情况

（一）健全阳光透明监管体系

一是落实收费阳光公示制度。依据《苏州市住宅区物业管理条例》，常态化要求物业服务企业在小区显著位置或线上平台，公示并及时更新物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、服务合同、公共收益收支、履约情况等核心信息，每半年至少完成一次全面更新。市场监管部门同步压实企业主体责任，严查公示不规范、不完整、不及时等问题，从源头杜绝物业乱收费隐患。同时积极探索物业费监管新模式，拟出台《张家港市物业服务项目预收物业服务费监管实施方案》，推行物业费共管账户模式，实现物业费专款专用、按考核拨付，保障物业服务质价相符。

二是落地公共收益共管监管。依托已出台的《关于加强全市住宅小区共有资金管理的通知》，上线“智慧物业”共有资金监管模块，实现小区共有资金“开户、归集、使用、公示”全流程数字化监管，目前已有77个小区、446.76万元共有资金纳入规范管理，2026年底前将实现全市住宅小区平台化全覆盖，达成共有资金应归尽归、全程可溯、阳光透明的管理目标。

三是搭建多部门数字化监管平台。由住建部门牵头，整合市场监管、街道（镇）、社区多方数据，打造一体化物业治理数字化平台，集成线上表决、维修资金查询、投诉处置、服务考核、收费公示等多功能，实现物业工作全流程线上监督。建立多部门联动工作机制，对物业收费、服务质量问题实行接诉即办、闭环处置，通过线上线下双公示模式，全面提升物业监管效能与基层治理水平。

（二）明晰定价核算规则

一是严格界定服务成本构成。按照《江苏省物业服务收费管理办法》，明确物业公共服务费成本核算范围，严禁将住宅专项维修资金列支的公共部位、公用设施设备维修、更新、改造费用，计入物业服务成本及物业服务费支出，杜绝成本转嫁问题。

二是分类落实收费定价机制。遵循《苏州市物业管理条例》相关规定，实行差异化定价管理，普通住宅前期物业公共服务费严格执行政府指导价；业主大会成立后，物业收费标准可由业主大会或其授权的业委会，与物业服务企业协商确定，并通过物业服务合同正式约定。

三是规范公共收益账务管理。明确小区公共收益归属，建设单位、物业服务企业利用业主共有部分产生的经营收益，全部归业主所有，要求企业单独建账、独立核算，保障业主共有资产权益不受损害。

（三）强化全链条管控执法

一是常态化开展违规专项整治。市场监管部门坚持问题导向，推动执法力量下沉一线，聚焦物业收费矛盾突出、纠纷频发的小区，开展常态化抽查检查和专项整治行动，重点查处未按规定公示收费、超标准收费、重复收费、违规转嫁成本等违法行为，做到立查立改、从严规范。

二是完善行业信用监管体系。持续优化物业服务企业信用评价管理制度，将收费规范度、公示落实情况、投诉处置效率、服务履约质量等核心指标全面纳入信用评价体系，依据信用等级实行分级分类精准监管，倒逼企业规范经营、提升服务质量。

三是闭环强化收费票据管理。税务部门健全发票全链条监管机制，规范发票领用、开具、保管、缴销各环节流程，落实发票限量限额供应及动态调整机制。全面推广数电发票应用，结合企业纳税信用、风险等级、经营实况精准核定发票额度并动态管控。同时畅通12366热线、线上举报等诉求渠道，建立发票违法违规线索快速核查处置机制，限时办结反馈，全力维护规范有序的物业税收营商环境。

二、下一步工作

我们将以您的建议为重要抓手，持续深化物业服务收费全流程监管，健全公开透明、规范有序、监管有力的物业管理收费体系，不断提升物业管理服务水平，切实增强居民获得感、幸福感、安全感。

一是规范服务分级标准，健全动态调价机制。在现有物业服务标准基础上，细化和完善我市物业服务分级分类标准，明确各等级对应的服务内容、服务标准、人员配置、设备维护等量化指标，解决服务标准模糊、质价脱节的问题。探索研究物业服务成本测算和公开模板，指导物业企业规范成本核算，为业主与物业企业协商物业费定价提供清晰依据。推动建立“服务等级+成本变动+市场供求”的物业费动态调整机制，对无业主委员会的小区，由街道、社区指导业主代表参与物业费定价协商，保障业主定价参与权，减少纠纷隐患。

二是构建协同监管机制，提升基层治理能力。逐步建立由市住建局牵头协调，市发改委负责价格政策制定与成本审核、市市场监管局负责收费行为查处、街道社区负责前端调解和业委会指导的协同监管机制，明确各部门职责边界，避免监管空白。建立信息共享、线索移送、联合执法和会商处置制度，定期开展多部门联合检查，对违规收费、质价不符等问题形成闭环处置；充实基层物业管理专业力量和调解力量，提升基层发现问题和处置问题的能力。

三是严查违规收费乱象，健全信用分级监管。坚持问题导向，推动执法力量下沉小区一线，紧盯矛盾突出、纠纷频发的物业收费问题，开展多维度抽查检查和专项整治。重点查处不按规定公示收费项目、超标准收费、重复收费、转嫁成本等违法行为，坚持立查立改，切实规范物业服务收费行为。持续完善物业服务企业信用评价管理，将收费规范、公示执行、投诉处理、服务履约等情况全面纳入信用评价，实行分级分类监管。

此复。

中共张家港市委办公室