王芳代表：
对您在市十五届人大五次会议上提出的《关于规范小区物业管理的建议》，现答复如下：
一、理顺管理体系，压实部门监管责任
一是健全协同联动，明晰职责分工。市住建局作为物业管理行业主管部门，牵头修订《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》（张政发规〔2023〕4号），该意见不仅明确了住建、发改、城管等传统部门职责，还新增了市行政审批局、市消防大队、市水务局等14个部门的职责分工，确保事事有人管。二是完善信用体系，强化正向约束。落实《苏州市物业服务企业信用评价标准（暂行）》（苏住建物〔2025〕11号），将履约服务、安全管理、纠纷处置等纳入评价，结果与项目招投标、评优评先、日常监管频次深度挂钩，落实守信激励、失信惩戒，倒逼企业依法诚信经营。三是开展全域整治，抓实问题整改。2025年起开展为期两年的物业领域专项整治，覆盖全市所有小区，重点整治合同履约不到位、公共收益不规范等六大乱象。截至4月25日，已对全市481个物业在管住宅小区、7103.45万平方米管理面积、46.06万户居民实现全覆盖检查，累计开展15轮、3011次检查，共排查各类问题1018个，其中2025年810个、2026年208个，已完成整改1015个，整改率达99.70%；组织开展联合执法及综合检查65次，对3家物业服务企业实施执法处置，有效整治行业突出乱象。
二、规范行业管理，提升物业专业水平
一是严抓准入退出，实行“建管分离”。规范物业招投标流程，明确总建筑面积30万平方米（含）以上的住宅项目，必须采用公开招标方式选聘物业企业。二是创新老旧小区治理。推广金港街道“连片打包”、经开区（杨舍镇）“共享物业”模式，将零散老旧小区“串珠成链”，吸引社会资本参与，破解“无人管、管不好”难题，实现老旧小区物业管理全覆盖。三是智慧赋能监管。搭建智慧物业平台，开发电子投票、投诉报修、共有资金监管等功能；上线“住宅小区共有资金监管平台”，实现资金开户、归集、使用、公示全流程透明可溯。截至目前，全市已有144个小区完成共有资金账户开立、公共收益归集及规范管理。其中，86个小区、802.36万元资金已接入“智慧物业”共有资金监管模块，实现全流程数字化监管。市住建局将持续推进剩余小区共有资金规范管理工作，确保2026年底前实现全市住宅小区共有资金监管全覆盖。
三、深化党建引领，激活业主自治能力
一是提高组建率。目前全市568个住宅小区中，业委会（物管会）组建率已提升至95.7%（其中业委会159个，物管会318个）。通过人选把关，业委会成员党员比例达52%，确保自治组织的公信力。创新推行“海棠管家”党建联盟模式，实施“双向进入、交叉任职”，强化党建引领下的业主自治。同步编制《张家港市业主大会和业主委员会指导手册》，开展业委会主任专题培训，提升履职能力。二是构建“四方协同”机制。建立社区党组织、居委会、业委会、物业企业“四方协同”议事机制，通过该机制已累计化解矛盾纠纷500余起，解决了小区长廊焕新、电梯加装等民生实事。三是数字化赋能决策。推广智慧物业平台及电子投票系统，已有213个小区使用该系统进行决策，有效解决了业主大会“召开难、表决难”的问题。
四、规范物业收费，维护业主合法权益
一是明晰定价机制，规范收费标准。普通住宅前期物业实行政府指导价，等级基准价分为七级，每月每平米基准价为0.22元至1.42元，上下浮动不超过20%，业主大会成立后，实行市场调节价，由业委会与物业协商定价，从源头厘清定价规则、规范收费行为。二是整治收费乱象，规范公共收益。强化市监部门执法监管，2025年对55个住宅小区开展收费抽查检查，立案9件、结案7件，督促退还群众多收费用108.17万元，严厉整治违规收费行；聚焦小区公共收益这一业主核心权益，2024年10月，我市启动商品住宅小区公共收益专项整治行动，由住建、市场监管等多部门组成专项整治小组，统筹推进整治工作，推动小区“钱袋子”公开化、透明化。专项行动实现285个商品住宅小区排查全覆盖，重点聚焦公共收益侵占挪用、账目混乱、公示缺位等突出问题，累计排查整改相关问题95项，切实守护业主共有财产权益。同时，创新推行“业财代理”“业标镇管”管理模式，健全小区公共资金监管机制，巩固整治成效。三是加强普法引导，营造共治氛围。依托微信公众号、小区宣传栏等线下线上载体，常态化宣传《民法典》《价格法》等法律法规，既引导业主树立有偿服务、合理维权意识，了解自身收费及公共收益相关权益；又常态化曝光物业违规收费、侵占公共收益等典型行为，压实企业主体责任，推动形成“部门监管、企业自律、业主参与”的共治格局，筑牢业主合法权益保障防线。
此复。
张家港市住房和城乡建设局
2026年6月15日
（此件主动公开）
苏公网安备 32058202010198号
