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张家港市产业用地更新“两集聚两提升”行动实施方案(2020—2024)

来源:张家港市自然资源和规划局发布时间:2021-12-20 14:23:49访问量:字体

为贯彻落实苏州市产业用地更新“双百”行动,提高张家港市产业用地节约集约利用水平,持续优化产业用地空间布局,促进资源高效配置,推动产业高质量发展,决定在本市范围内开展产业用地更新“两集聚两提升”行动,特制定以下实施方案。

一、总体要求

(一)行动要义

产业用地更新“两集聚两提升”行动,“两集聚”是指空间集聚、产业集聚,“两提升”是指提升土地产出效益、提升土地容积率。

(二)适用范围

本市行政区内的工业用地、仓储用地和生产性研发用地均为产业用地更新范围。工业用地保障线(以下简称“保障线”)、工业企业资源集约利用综合评价分类结果(A、B、C、Cˉ、D类企业)、城镇开发边界、产业项目准入退出条件等是制定和执行产业用地更新差异化政策的重要依据。

(三)工作目标

1.优化产业空间布局。产业空间总体布局和社会经济发展、生态环境建设相协调,产业保障线能充分承载本市“4+4”产业链,通过低效用地“退二还一”“退二优二”“退二进三”和优质企业向保障线内腾挪,实现产业空间集聚优化和集约高效。到2035年,原则上保障线外不再保留产业用地,本市产业用地总规模控制在18万亩左右。

2.提高土地产出效益。至2024年末,实现本市产业用地亩均税收较2020年初提高30%,产业用地容积率较2020年初提高15%。针对新建项目,一般工业用地容积率不低于1.5,标准厂房类工业用地容积率不低于2.0(化工类项目除外),使用特殊工艺的工业用地容积率可根据实际情况确定。

3.加快产业用地更新。2020—2024年,本市计划完成产业用地更新总规模不低于22000亩,其中“退二还一”总规模不低于11000亩。五年任务均分到各年实施,即平均每年计划完成产业用地更新规模不低于4400亩,其中“退二还一”规模不低于2200亩。至期末超额完成苏州下达任务。

(四)更新原则

1.构建三级产业空间。在城镇开发边界内划定保障线。根据空间集聚程度,将保障线细分为“产业基地、产业社区、工业区块”三级体系,其中:产业基地为省级以上开发区实际管辖范围内集中连片的产业片区,产业社区为产业基地以外、原则上面积大于1平方公里的产业片区,工业区块为目前综合效益较好的现状产业用地。

2.严控产业建新用地。新增产业项目原则上布局在产业基地和产业社区内,工业区块数量不再增加、面积不得扩大。保障线内产业用地有序增加,增加规模与保障线外腾退规模相挂钩。除精准保障农村一二三产业融合发展项目和独立选址项目用地需求外,保障线外产业用地实现“零增地”,逐步“减量化”。

3.分类实施产业更新。保障线内,集中布局产业用地,加快利用存量建设用地,持续实施“退二优二”,不断提高产业用地容积率,为线外优质企业向线内腾挪预留空间。保障线外,鼓励A、B类和C类中产业链重点企业、关键节点企业及经论证予以保留的企业向保障线内转移,统筹安排地块以协议出让方式用于企业安置;淘汰Cˉ、D类企业,城镇开发边界外的实施“退二还一”,城镇开发边界内的实施“退二进三”。

二、重点工作

(一)开展产业用地调查评价

结合国土“三调”工业用地调查成果和工业企业资源集约利用综合评价分类结果,全面查清本市范围内的工业用地的使用现状和集约利用情况,作为产业用地更新的重要依据。由各区镇、街道负责对辖区内的未列入工企评价范围的工业企业及用地开展补充调查评价,明确A、B、C、Cˉ、D类企业名单,结合现状建设情况、企业投资利用情况、经济产出效益情况、更新意愿和需求情况、规划建设条件等综合要素,形成以宗地为单元的用地效益评价成果。市自然资源和规划局负责汇总各区镇、街道评价成果,建立产业用地更新“一张底图”基础数据库,强化数据在各部门间的共享与运用。(责任单位:各区镇、街道、市自然资源和规划局、工信局、税务局)

(二)编制产业用地布局规划

根据本市国民经济和社会发展“十四五”规划、工业经济高质量发展“十四五”规划、国土空间总体规划等上位规划,开展市、镇两级产业用地布局规划研究,科学划定保障线范围。各区镇、街道应以本行政区为规划单元,分别编制产业用地布局规划,加强产城融合研究,结合科创孵化载体建设规划,优化产业用地空间布局,明确产业用地发展规模,确定产业用地原地更新和“退二还一”重点区域,合理划定保障线范围,明确各产业集中区的主导产业门类,优先保障科创孵化载体用地。确保国土空间总体规划、控制性详细规划与产业用地布局规划的规划用途保持一致,逐步解决实际用途与规划用途不一致问题。(责任单位:各区镇、街道、市自然资源和规划局、发改委、工信局、科技局)

(三)制定年度产业更新计划

各区镇、街道应依据自身的产业用地布局规划,按照成片统筹推进的原则,以更新单元作为重点区域,将近期每年产业用地更新规模任务落实到更新单元和具体地块,制定实施计划并加快推进。市政府每年10月份下达下一年度产业用地更新任务,各区镇、街道下一年度产业更新计划应于每年11月份报市自然资源和规划局备案汇总。(责任单位:各区镇、街道、市自然资源和规划局)

(四)整合低效用地退出机制

1.精准高效腾退整治。结合产业用地调查评价成果,依托“三优三保”行动和263环境整治、违法建设治理、安全生产专项整治、散乱污企业整治、化工企业整治等专项行动,编制产业用地退出实施计划,对列入评价范围且连续三年综合评价为Cˉ、D类产业企业用地原则上不予保留,对环保、安全等不达标或散乱污等落后企业坚决淘汰,违法用地和违章建筑坚决清理,加快出清,有序退出。加强对使用年限到期产业项目退出管理,对不符合产业发展导向的,无偿收回土地使用权,地上建(构)筑物给予适当补偿。(责任单位:各区镇、街道、市工信局、自然资源和规划局、住建局、城管局、应急管理局和张家港生态环境局)

2.探索产业转移新举措。探索以楼换地、以股换地等方式将保障线外可保留产业企业向保障线内转移,合理控制用地回购成本,减小腾退阻力。鼓励国资平台或镇、村两级集体经济组织有计划、分步骤在保障线内回购土地,打造产业集聚园区,新建或改造高标准厂房,鼓励引入第三方运营商专业化管理,以厂房建筑面积或者产业园载体股份置换需腾退的村级产业用地,面积或股份应与村集体退出工业用地规模相挂钩,各区镇、街道根据村集体贡献度统筹确定按比例分享税收收益,保障村级收入持续增长。(责任单位:各区镇、街道)

3.完善腾退补偿与监督考核。市级确定腾退补偿原则,各区镇、街道结合本地实际明确保障线内外腾退补偿标准、方式和范围。设立政策窗口期,按照“奖励先退,倒逼后退”原则,实行竞争性申请,腾退越早,补偿收益越多,同时保障线内可给予一定建筑面积厂房置换线外腾退土地或以优惠价格租售给线外腾退企业,逐年降低政府补贴标准,倒逼腾退提速,推动产业用地使用权人主动腾退。建立补偿与考核“双管齐下”的推进机制,按照下达的五年任务,制定相应的考核办法。加大对各区镇、街道任务完成情况的督促检查力度和跟踪督导,列入各区镇、街道综合绩效考核。(责任单位:各区镇、街道、市财政局、工信局、自然资源和规划局、绩效办)

4.加强金融支持力度。探索成立产业用地更新基金,吸引社会资本积极参与。优选项目,重点向连片规模达100亩及以上的腾退项目倾斜。(责任单位:市财政局、金融监管局、各区镇、街道)

(五)加强产业招商统筹引导

1.积极推动“以地招商”新模式。每年更新发布“产业用地供应热力图”,各区镇、街道以热力图为抓手,将招商引资与区域产业发展规划紧密结合,科学引导招商项目选址,优先考虑热力图可用土地,实现从“优惠政策招商”向“产业集群招商”转变,重点逐步向招商和监管相结合转变。(责任单位:市自然资源和规划局、商务局、各区镇、街道)

2.探索以“标准地”推动土地连片开发利用。各区镇、街道可在保障线内预留一定规模集中连片开发区域,由市土地储备中心指导完成区域评价、负面清单制定等前期工作后整体收储入库,并将项目施工用水、用电、道路等系统配套服务纳入“标准地”前置条件,明确主导产业、项目方向、环境标准等信息,挂牌出让时一次性公示、纳入土地出让条件,确保将更高标准“熟地”精准供应给产业主体,实现拿地即开工。(责任单位:各区镇、街道、市土地储备中心)

(六)探索土地一二级市场联动

1.改革产业用地一级市场出让机制。根据本市“4+4”产业链,优化完善产业准入条件,精准引导优质企业落地。进一步摸索“先租后让,达产出让”模式,项目落地时首期租赁期原则上不超过6年,达产后满足监管协议要求的再予以出让供地,降低当期成本,实现快速落地。对连片开发地块,探索以混合开发、复合利用的方式建设融二三产业功能的综合性项目(不含住宅),统一按项目主体用途办理供地手续,支持产城融合发展。新出让产业用地监管期内应整体持有,除合同有约定外,原则上不得分割与转让。试点腾退换出让制度,村级载体因发展需要在一级市场竞拍产业用地的,其可参与竞拍土地面积应与村集体退出产业用地规模相挂钩。(责任单位:市发改委、工信局、自然资源和规划局)

2.推进产业用地二级市场转让试点。加强保障线外产业用地二级市场管理,严格控制产业项目转让行为,原则上以腾退为主。规范保障线内转让管理,转让人应达到法定或合同约定的转让条件。受让人应承继转让人原合同项下权利义务,拟入驻的新项目应符合原项目准入条件。鼓励各区镇、街道委托土地储备机构或政府平台公司参与土地资产收购、竞买。建立产业用地法拍对接机制,本市人民法院拍卖或者变卖土地使用权时,将拍卖信息提前告知属地,属地如有特殊要求的,提前和法院对接。试行预告登记转让制度,对未完成开发投资总额25%,确属企业经营困难而难以继续开发的,受让方可在符合属地产业准入条件和相关要求的前提下,与属地重新签订产业监管协议,待达到法定转让条件后再行转让。(责任单位:市自然资源和规划局、市法院、各区镇、街道)

(七)鼓励市场主体参与更新

1.鼓励产业用地使用权人提容增效。鼓励保障线内产业企业通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径增加容积率,提高土地利用率。对符合规划、不改变用途的,不增收土地出让金。提高后容积率超过2.0的,新增计容建筑面积允许有条件分割转让,分割转让比例与地均税收贡献原则上成正相关。进一步优化提容增效奖励激励机制,产业企业自行升级改造提高容积率的可按有关文件规定享受一次性资金奖补。鼓励产业企业将升级改造后的厂房以先租后转方式提供给符合产业发展导向的产业链上下游企业用于生产。对被引入的优质企业,如其单位产出效益、综合评价成果均达到相应标准的,可按不超过该宗地上改造前后税收差额的一定比例给予引入主体资金奖励。引导产业企业充分利用地上和地下空间,使用期限与地表使用权剩余年期保持一致,地上、地下空间建筑面积可不计容,不增收土地出让金。(责任单位:市发改委、工信局、财政局、自然资源和规划局、各区镇、街道)

2.鼓励村级集体经济组织抱团发展。在加快村级低效零散工业用地腾退的同时,适当增加村级工业载体,逐步实现村级工业向园区集中,各区镇、街道应优先在保障线内统一规划村级工业载体,满足村级工业发展需要。鼓励村级集体经济组织联合在产业基地和产业社区内收购低效闲置土地,投资建设标准厂房或科创载体,出租给符合产业发展导向的企业获取租金收益。城镇开发边界外确需点状布局,且符合国土空间规划和生态环保等要求的农村一二三产业融合发展项目,由各区镇、街道统一规划,按需编制“多规合一”的实用性村庄规划,做到农村产业集中连片。通过正向引导,壮大集体经济,增加村级收入,促进乡村振兴。(责任单位:各区镇、街道、市农业农村局、自然资源和规划局)

3.鼓励产业企业联合改造升级。探索跨不同用途、跨不同区域、跨不同权属地块连片改造。支持相邻宗地的产业企业跨宗地合作开发建设产业载体(园区),提升区域产业承载力。在符合规划的前提下,允许产业企业经批准将高价值用途土地变更为低价值用途土地使用,由使用权人自行承担不同用途土地价差。(责任单位:市自然资源和规划局、工信局)

(八)深化产业用地全程监管

优化项目准入机制,建立涵盖产业门类、投资强度、产出效益、资源综合利用水平、科技水平等多个维度产业用地项目评价指标体系,优先保障省级以上重大产业项目、先导产业、先进制造业项目以及投入产出水平高的项目。建立多部门协同工作机制,建立互联网+供后监管平台,将项目准入评审、开工建设、竣工验收、投产运营及产出效益等重要环节统一纳入监管平台跟踪管理。各镇区镇、街道应建立产业用地综合效益评估制度,落实监管主体责任,按时开展项目竣工验收后投资强度评估、投产运营阶段产出效益定期评估、土地使用期限到期评估等实效评估工作,并于下一年1月底对项目投资发展监管协议履约情况出具综合效益评估考核认定意见。市发改委、工信局和自然资源和规划局结合履约管理系统跟踪情况和考核认定意见,对上年度各区镇、街道产业用地项目履约完成情况进行联合通报。(责任单位:各区镇、街道、市自然资源和规划局、发改委、工信局、税务局、科技局)

三、实施步骤

(一)方案制定阶段(2021年8月—2021年11月)

在产业用地全面调查评价数据综合分析的基础上,制定实施方案,建立组织领导架构,明确职责分工。

(二)试行完善阶段(2021年12月—2022年12月)

各部门、各区镇、街道依职责分工,出台配套扶持政策,重点从资金平衡、利益平衡、提高各类主体参与积极性等方面进行试点探索,总结经验,完善制度建设。

(三)全面实施阶段(2023年1月—2024年12月)

按照有序、积极的原则,全面推进行动开展,定期评估实施效果,完善更新思路,调整配套政策,形成保障线外产业有序腾退,保障线内产业布局集中高效的良性格局。适时总结行动工作成效,并制定中长期产业用地更新规划,确保实现线外腾退,线内集聚,产业提档升级,经济效益倍增,空间布局优化的目标。

四、保障措施

(一)组织保障

成立由市政府主要领导任组长,市政府分管领导任副组长,市法院、发改委、科技局、工信局、财政局、自然资源和规划局、住建局、城管局、水务局、农业农村局、商务局、应急管理局、市场监管局、金融监管局、税务局,张家港生态环境局等部门和各区镇、街道主要负责人为成员的工作领导小组,全面统筹推进产业用地更新、城市更新和“三优三保”工作。领导小组下设办公室,市自然资源和规划局主要负责人兼任办公室主任。领导小组定期组织召开联席会议,原则上每季度召开1次,也可根据实际需要随时召开,交流工作推进情况,找准问题症结,解决堵点难点问题,保障线调整等重大事项需报领导小组审议。

(二)政策保障

坚持问题导向,梳理优化现有政策,加大创新力度,打造可落地的政策支持工具包。制定存量产业用地更新(腾退)资金税收奖励激励政策,深化二级市场改革试点,构建产业用地二级市场“线上+线下”交易平台,实现供给方和需求方的信息对称。探索产业用地差异化准入标准,优化产业项目供地方式,完善批后履约监管,构建“板块负总责,部门齐参与”的供后管理制度。实施过程中遇到新问题需得到上级政府或部门支持的,及时报告,请求给予进一步政策支持。

(三)资金保障

财政部门负责合理安排更新行动所需资金,统筹土地出让金、储备资金,参照“三优三保”资金管理要求,加强与政策性银行及其他金融机构合作,鼓励社会资本参与,逐步构建资金投入产出动态平衡机制,确保更新行动顺利实施。

(四)制度保障

建立工作协调机制,明确各部门及各区镇、街道职责分工,加强政策宣传和服务指导,将更新工作纳入各级领导干部综合考核评价体系,强化督促考核,定期通报完成进度,对推进更新不力,影响本市发展的,坚决予以问责。

本方案由市自然资源和规划局负责具体解释工作,自印发之日起施行。

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