现将《2021年南丰镇农村村民住宅规划建设管理实施细则》印发给你们,请对照要求,认真贯彻执行。
张家港市南丰镇人民政府
2021年1月15日
(此件公开发布)
第二条本细则适用于本行政区域内农村村民以户为单位,在农村集体土地上建设住宅的规划与用地、申请与审批、施工与质量、服务与监督等活动。法律、法规和文件对村民建设住宅另有规定的,从其规定。
本细则所称住宅建设,是指村民申请宅基地新建住宅,或者对现有合法住宅进行改建、扩建、重建。
第三条村民住宅建设应当坚持“规划先行、适度集中、一户一宅、先批后建”的原则,要尊重自然格局,严守生态保护红线、永久基本农田控制线,综合考虑土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境整治、生态环境保护和历史文化传承,体现江南农村和地域特色。
第四条镇农房管理办公室负责村民住宅规划建设管理工作的组织领导,解决村民住宅建设管理工作中的重大问题,提高村民住宅建设管理工作的科学化、规范化、信息化水平。
镇经济发展局(农村工作局)农经条线负责指导宅基地分配、使用、流转、违法用地查处、闲置宅基地和闲置农房利用等管理服务工作。
南丰国土资源所负责用地审查、农用地转用、住宅权属登记等管理服务工作。
镇社会治理和社会事业局村镇建设和动迁条线负责村民住宅建设的规划设计、工程质量和施工安全等管理服务工作。
供水、供电、农路、水利、环保、林业、农水、综合执法等条线(部门)按照各自职责,做好村民住宅建设的相关管理服务工作。
第五条村民委员会协助做好村民住宅建设审批、监督及执法等工作,将村民住宅建设相关内容纳入村规民约,指导村民依法依规建设住宅。
第七条禁止在下列区域建设住宅:
(一)永久基本农田区域;
(二)铁路、高压廊道两侧建筑控制区;
(三)河道湖泊管理范围;
(四)国道、省道、县道、乡道两侧建筑控制区;
(五)列入近期拆迁计划的搬迁撤并类村庄及Ⅰ类一般村庄;
(六)城镇开发边界内区域;
(七)法律、法规禁止建设村民住宅的其他区域。
第八条村民住宅建设选址,应当充分利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地,严格控制使用耕地和生态公益林地。
村民建设住宅确需占用永久基本农田以外耕地的,应当经依法批准,并按照“占一补一、占优补优、占水田补水田”的原则做好“占补平衡”工作。
第九条村民一户只能拥有一处宅基地,每户宅基地面积不超过160平方米;二层房屋建筑占地面积不得超过120平方米,建筑面积不得超过240平方米;三层房屋建筑占地面积不得超过100平方米,建筑面积不得超过280平方米;前后檐口高度不超1.2米,房屋单层层高不超3.8米。
(一)所在村庄属于全市明确的集聚提升类、特色保护类、城郊融合类三类村庄之一的;
(二)申请人为户籍在册并取得本集体农村土地承包经营权确权的;
(三)符合《苏州市宅基地管理暂行办法》中分户条件需要建设住宅的;
(四)经法院调解或判决离婚时,未分割到房产、离婚满5年以上(含5年)且年龄达45周岁以上(含45周岁)的;
(五)现有住宅属于危房或因灾毁损需要拆除重建的;
(六)因改善住房条件,需要拆旧建新或者改、扩建的;
(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
第十一条村民申请建设住宅,应当以户为单位向所在村民小组提出书面申请,并提供下列材料:
(一)农村宅基地和建房(规划许可)申请表;
(二)农村宅基地使用承诺书;
(三)申请人选定的住宅建筑设计图(政府统一提供);
(四)申请人身份证和户口簿;
(五)申请人取得本集体农村土地承包经营权确权的证明材料;
本条第一款第(一)项、第(二)项的格式文书,由申请人到村民委员会领取。
第十二条经村民小组会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示7日无异议后,村民小组长在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》上签署意见,将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效,拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过后,由村级组织签署意见并盖章确认后报送镇农房管理办公室。
村级组织认为不符合申请条件的,应当说明理由。申请人有异议的,可以在15日内向镇农房管理办公室申请核查。
第十三条镇农房管理办公室每月的第一个星期统一受理后,会同南丰国土资源所及申请人所在村民委员会到现场踏勘并拍摄原房屋照片,结合申请人提供的材料确认是否符合建房资格,拟用地是否符合规划和地类,按照标准核定用地面积。申请人在统一提供的图纸中选定所需房型后,镇农房管理办公室综合各部门意见后在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》签署审批意见。涉及农用地转用或者占用林地的,应当依法办理审批手续。
经公示10个工作日无异议的(如有异议,由所在村民委员会会同镇农房管理办公室进行协调处理),经政府审批并加盖镇政府公章。
申请人在《南丰镇农房施工队伍名录库》中选定建筑施工队伍后,建房户、施工队分别与所在村民委员会签订《农村建房安全生产责任书》,缴纳建房安全保证金(建房户3万元,施工队10万元),签订《小型建设项目施工安全生产承诺书》并按规定落实好小型工程安全备案后,镇农房管理办公室核发《农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》。
建房审批情况由镇农房管理办公室按月向市农业农村局和资源规划局备案。
第十四条村民申请建设住宅,有下列情形之一的,不予批准:
(一)未取得本集体农村土地承包经营权确权的;
(二)不符合镇国土空间规划、村庄规划的;
(三)不符合“一户一宅”规定或不符合分户条件的;
(四)将原有住宅出售、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的;
(五)属于已集中供养照顾的孤寡老人、五保户的;
(六)已在集中建设点建设住宅或者拆迁安置的;
(七)不符合本细则第二章有关住宅选址、面积等要求的;
(八)所申请的宅基地存在权属争议的;
(九)已享受房改房、经济适用房待遇的;
(十)法律、法规、规章规定的其他情形。
第十五条镇农房管理办公室应当自向申请人发放《农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》后5个工作日内,会同村民委员会到现场进行免费定位放线。
申请人应当在定位放线之日起12个月内组织施工,并拆除原有的应拆建(构)筑物,逾期未施工或拆除的,乡村建设规划许可证失效。
第十七条村民建设住宅,应当与选定的建筑施工队签订书面施工合同,明确双方权利和义务。建筑施工队不得为未取得批准文件或者违反批准文件规定的村民建设住宅。
第十八条建筑施工队应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工,做好施工记录,保证施工资料完整,确保工程质量和施工安全,不得偷工减料,不得无图施工或者擅自变更设计。
建筑施工队应当在建设现场醒目位置设公示牌。公示牌应载明以下内容:
(一)乡村建设规划许可证;
(二)建设项目名称、施工单位及负责人;
(三)工程建设项目设计方案总平面图;
(四)投诉举报受理单位及受理途径等其他相关信息。
建筑施工队必须为施工人员购买建筑意外伤害保险。
村民建设住宅,应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构(配)件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料(技术),倡导采用装配式建筑,并严格遵循住宅建设用地标准和住宅建设规模、配套建设无害化卫生厕所、进行污水纳管建设、实行生活垃圾分类处理等。因施工导致周边道路、沟渠等公共设施损坏的,应及时负责修复或赔偿。
第十九条镇农房管理办公室应当会同村民委员会在基础施工(打地基)等重要环节,对村民住宅建设遵守定位放线、施工安全管理等情况开展现场巡查,形成检查记录。
建设住宅的村民、建筑施工队应当配合现场巡查,不得拒绝或者阻碍。
第二十条房屋竣工后,由镇农房管理办公室会同相关部门组织验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,并出具《农户房屋验收意见表》。
第二十一条住宅建设验收合格后,村民应当持建设住宅的批准文件、《农户房屋验收意见表》等材料向南丰国土资源所申请办理不动产登记。
异地新建住宅的村民,应当按照承诺拆除旧住宅,将旧宅基地退回集体经济组织后方可办理新宅基地使用权登记,并在办理新宅基地使用权登记时一并办理旧宅基地使用权注销登记。
第二十二条镇农房管理办公室负责建立村民住宅建设档案并按规定及时归档保存。
第二十四条镇农房管理办公室和村民委员会,应当开展村民住宅建设申请资格、批准条件、审批程序、建设要求、责任追究等知识宣传教育,指导村民依法建设住宅。
第二十五条镇社会治理和社会事业局和村民委员会负责编制镇国土空间规划、村庄规划以及符合村民生产生活需要的村民住宅建筑设计图集。镇农房管理办公室和村民委员会应当从免费提供的村民住宅建筑设计图集中,选择当地大多数村民接受的住宅建筑设计图予以推广使用。
第二十六条镇农房管理办公室负责建立《南丰镇农房施工队伍名录库》并定期更新,对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训,并建立信用档案。
第二十七条镇农房管理办公室应当会同镇集成指挥中心司法条线编制村民住宅建设施工合同示范文本,引导村民依法签订施工合同。
第二十八条镇农房管理办公室应当指导村民委员会按照《南丰镇小型工程和零星作业安全生产管理实施细则(试行)》要求,加强对农村住宅建设工程质量和施工安全的监督管理。
第二十九条镇农房管理办公室与村民委员会要建立村民住宅建设巡查制度,预防和及时发现、查处违法行为。
第三十条 镇经济发展局(农村工作局)、镇综合行政执法局应当建立村民违法建设住宅举报制度,及时受理和调查处理举报线索。
村民委员会、村民小组发现村民违法建设住宅的,应当立即劝阻;劝阻无效的,应当及时向镇经济发展局(农村工作局)、镇综合行政执法局报告。
第三十一条镇经济发展局(农村工作局)、镇综合行政执法局、镇农房管理办公室履行村民住宅建设监督检查职责时,有权采取下列措施:
(一)要求被检查的村民提供住宅建设审批文件和资料,进行查阅或者予以复制;
(二)要求被检查的村民、建筑施工队就住宅建设的有关问题作出说明;
(三)进入被检查村民非法占用的土地现场进行勘测;
(四)责令违法建设住宅的村民、建筑施工队停止违法建设行为;
(五)责令村民履行承诺,自行拆除违法建筑。
(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的;
(二)未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的;
(三)其他违法行为。
第三十三条农村建筑施工队有下列情形之一的,由镇农房管理办公室责令改正;拒不改正的,由市住房城乡建设主管部门依法处置:
(一)为未取得住宅建设批准文件或者违反批准文件规定的村民进行住宅建设的;
(二)未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的。
第三十四条违反本细则其他规定,法律、法规规定了法律责任的,从其规定。
第三十六条本细则由镇政府负责解释,具体解释工作由镇农房管理办公室会镇经济发展局(农村工作局)、南丰国土资源所、镇综合行政执法局承担。
附件1:农村宅基地和建房(规划许可)申请表
附件2:农村宅基地使用承诺书
附件3:农村宅基地和建房(规划许可)审批表
附件4:乡村建设规划许可证
附件5:农村宅基地批准书(联单)
附件6:农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表