关于印发《张家港市物业服务项目预收物业服务费监管实施方案（试行）》的通知

各镇政府，冶金工业园、高新技术产业开发区、常阴沙现代农业示范园区、双山香山旅游度假区管委会，金港街道、后塍街道、德积街道办事处，市物业服务行业协会，各物业服务企业：

为规范物业服务企业预收物业服务费行为，保障业主合法权益，确保资金安全与合理使用，促进物业管理行业健康有序发展，根据《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及文件精神，结合我市实际，我局制定了《张家港市物业服务项目预收物业服务费监管实施方案（试行）》，现印发给你们，请结合实际参照执行。

                      张家港市住房和城乡建设局

                           2026年8月10日

（此件公开发布）

张家港市物业服务项目预收物业服务费监管实施方案（试行）

为规范物业服务企业预收物业服务费行为，保障业主合法权益，确保资金安全与合理使用，促进物业管理行业健康有序发展，根据《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规、文件精神，结合我市实际，制定本方案。

一、总体目标

坚持党建引领、四方协同、数字赋能原则，建立公开透明、权责清晰、风险可控的预收物业服务费监管机制，防范项目运行资金抽逃、挪用、滥用，实现预收物业费专户存储、分账核算、按月拨付、全程可溯。保障物业服务资金安全、专款专用，维护业主与物业服务企业的合法权益，推动全市物业服务行业标准化、规范化、智能化发展。

二、监管对象

我市范围内实行包干制的住宅小区物业服务项目，按照《物业服务合同》约定的预收部分物业服务费用纳入监管范围；《物业服务合同》未明确预收期限的，预收物业服务费用期限不得超过12个月。

三、监管范围

符合下列情形之一的物业服务项目，其预收的物业服务费纳入监管专户管理。

（一）签订前期物业服务合同的新建商品房项目（新建拆迁安置小区由开发建设单位自主决定）；

（二）业委会（物管会）或物业服务企业主动申请，经业主大会表决同意纳入预收物业服务费监管的既有成熟小区项目；

（三）在合同有效期内的既有项目，出现以下情形纳入监管范围：

1.拖欠公共区域水电费；

2.拖欠电梯消防维保、绿化、保洁、安保等外包服务供应商款项；

3.拖欠员工工资、社保，被投诉维权或纳入失信名单。

4.存在擅自涨价、超期预收、违规捆绑收费、以停水停电、限制业主（车辆）进出小区等方式催缴物业费等违规行为；

5.业主投诉集中、矛盾纠纷频发，经区镇（街道）、村（社区）研判需重点监管的项目。

四、约定方式

（一）对于新建项目，开发建设单位应在招标文件中明确预收物业服务费监管相关条款，并将其写入《前期物业服务合同》。

（二）对于业主大会新选聘物业服务企业的项目，在选聘方案中明确预收物业服务费监管相关条款，并将其写入《物业服务合同》。

（三）对于合同期内开展预收物业服务费监管的项目，业委会（物管会）应与物业服务企业签订补充协议，明确预收物业服务费监管相关条款；未成立业委会（物管会）的，可由村（社区）代为签订。

对于物业服务企业未按要求将预收物业服务费收至监管账户，未按时将以现金收取的物业服务费转入监管账户等违约行为及发生本方案“三、监管范围”第（三）项所列任一情形时的处置方式应在合同或补充协议中明确。

五、监管平台

依托张家港市智慧物业系统，升级增设预收物业服务费监管平台，与现有小区共有资金监管平台数据互通、一体化运行，整合资金核算、划拨、对账、公示、查询等功能。业主可实时查询本小区监管账户收支、资金划拨明细，实现指尖监督、公开透明。

物业服务企业须完成张家港市智慧物业系统相关项目信息的录入，管理银行按时将交易明细推送至系统；主管部门、区镇（街道）、村（社区）、业委会（物管会）、物业服务企业分级开放查询、审核、监管权限，构建业主监督、村（社区）审核、区镇（街道）监管、部门督查闭环体系。

六、监管方式

（一）管理银行职责

1.与受监管的企业签订授权委托书，向张家港市预收物业服务费监管平台推送监管账户流水信息；

2.提供监管账户收款二维码，做好监管账户的资金收取及按约定及时拨付监管资金；

3.配合主管部门开展资金核查、冻结处置。

（二）开设监管账户

物业服务企业分公司、法人主体公司分别开设监管专户，按单个小区设立独立分账户，实行一项目一账、独立核算、专款专用。

开户严格执行附件1资料清单，分公司须完整提供总公司授权及盖章复印件，银行严格审核把关。

（三）入账方式

物业服务企业应当按合同或协议约定将预收的物业服务费收至开设的监管专户。

1.通过线上方式预收的物业服务费直接归集至监管专户；

2.以现金方式预收的物业服务费，应于次月全额转入监管专户，留存转账凭证备查。

物业服务企业不得另设其他收费账户，一经查实立即暂停资金拨付。

（四）对账核算

物业服务企业须每月3日前上传《物业服务费月度收费清单》（附件2）至张家港市预收物业服务费监管平台。系统自动匹配银行流水完成对账。

（五）资金划拨

预收物业服务费划拨以12个月为一个收费周期，每月划拨1次至物业服务企业指定账户，拨付额度为该物业服务企业受监管项目年度饱和物业服务收入的1/12。

1.自动拨付

每月5日前自动划拨上个月的额度至物业服务企业指定账户；若延迟上传物业服务费月度收费清单，系统将自动推迟至该清单成功上传后再发起资金划拨。划拨规则为：

（1）足额划拨：若监管账户内资金多于单月额度，则一次性足额划拨上月全部额度。

（2）不足额分次划拨：若账户内资金少于单月额度，则将账户内当期全部可用资金划拨至物业服务企业指定账户；未划拨的剩余金额自动顺延至次月，与次月额度合并后进行划拨。

第十二个月划拨本周期监管账户剩余所有资金。

2.审核拨付

物业服务企业在提供物业服务期间，出现以现金方式收取的物业服务费未按规定转入监管账户，或发生本方案“三、监管范围”第（三）项所列任一情形的，根据合同或协议约定，由业委会（物管会）或社区（未成立业委会和物管会的项目，由社区居委会代为履行审核监督职责）将该项目转为“审核拨付”。

物业服务企业须在资金拨付日前，通过监管平台向业委会（物管会）或社区（未成立业委会和物管会的项目，由社区居委会代为履行审核监督职责）发起物业费拨付申请，经业委会（物管会）或社区审核后方可拨付。

当导致“审核拨付”的问题整改到位且稳定规范运行2个月后，物业服务企业可在平台中申请恢复“自动拨付”，经业委会（物管会）或社区（未成立业委会和物管会的项目，由社区居委会代为履行审核监督职责）审核同意后，恢复“自动拨付”模式。

3.历年欠费资金拨付

当业主缴纳的物业服务费包含历年欠款时，对于业主补缴的历年物业服务费欠款，于次月一并划转至企业指定账户。

七、部门职责

（一）行业主管部门

市住建局牵头统筹全市预收物业服务费监管工作，负责平台建设、银行招标、政策解读、行业督导、业务培训；开展常态化督查、违规查处。

（二）区镇、街道

落实属地管理主体责任，推进辖区内小区物业服务费监管工作；加强对业委会（物管会）、物业服务企业的工作指导；负责指导社区居民委员会（村民委员会）审核拨付把关、矛盾纠纷调解、风险隐患处置。

社区居民委员会（村民委员会）配合区镇、街道做好监管工作，在业主大会的召开、物业服务合同的签订、预收物业服务费监管账户的设立、预收物业服务费的收取与支出等方面积极协调配合；督促物业服务企业按时归集资金、上传《物业服务费月度收费清单》。

（三）物业行业协会

开展行业自律，宣传监管政策，引导企业规范履约；协助开展业务指导、评优评先，推动行业自律合规。

八、违规处置

物业服务企业存在私设账户、超期预收、截留挪用、延迟划转现金、虚假台账等违规行为，由区镇、街道会同主管部门约谈企业负责人，责令限期整改。涉嫌违法的移交相关执法部门查处，并追究法律责任。

业主恶意拒缴物业费、以违规理由阻挠监管实施的，按物业服务合同及相关法规依法追缴，纳入小区诚信公示。

九、附则

本方案自2026年9月1日起试行，试行期1年。

附件：1.银行开户资料清单

      2.物业服务费月度收费清单