各区镇人民政府、街道办事处、各物业服务企业：
为进一步规范住宅专项维修资金管理使用流程，从源头上堵塞漏洞，市住建局根据相关法律法规，结合我市实际，就住宅专项维修资金管理使用过程中相关事项进行了明确，并形成了书面指导意见。现将《关于建立张家港市住宅专项维修资金使用项目会商审查工作机制的通知》等3个文件统一印发给你们，请各单位遵照落实。
各单位在执行过程中遇到的问题及建议，请及时反馈至我局物业管理处。联系人：蔡晔联系电话：58699019。
附件：1.关于建立张家港市住宅专项维修资金使用项目会商审查工作机制的通知
2.关于做好张家港市已拆除住宅维修资金返还工作操作规程（试行）
3.张家港市住宅小区共有资金归集到维修资金统筹账户操作流程（试行）
张家港市住房和城乡建设局
2026年7月30日
（此件公开发布）
附件1
关于建立张家港市住宅专项维修资金使用项目会商审查工作机制的通知
为进一步规范我市住宅专项维修资金使用管理，有效破解“住宅维修安全生产风险较高、部门协作机制有梗阻”等突出问题，保障资金安全与群众生命财产安全，针对消防等重点维修项目，特制定本会商审查工作机制。现将有关事项通知如下：
一、适用范围
本机制适用于全市所有需要跨部门协调研判的住宅专项维修资金使用项目，重点涵盖消防设施设备维修更新改造项目及应急项目、大金额项目。
二、严格申报前期工作
针对消防等专业性较强的维修项目，申请主体在会商前必须完成以下前期准备工作：
1.全面排查，出具报告。 须聘请具有相应资质的专业第三方机构进行全面排查评估，出具客观准确的《消防设施检测报告》或外立面脱落等其他类型的检测报告，列明具体问题清单，严禁瞒报、漏报或夸大问题。
2.科学定案，开展询价。 结合问题清单制定基本需求，由具备相应资质的单位进行现场踏勘，编制初步维修方案和工程量清单报价。
3.专家评审，论证方案。 组织不少于3人的消防工程、造价等方面专业专家召开评审会，对维修范围必要性、技术路线可行性、设备选型合理性进行把关，形成评审意见。
4.严把初审，落实预算。 落实专家评审意见修改完善方案，形成最终《维修实施方案》。委托专业造价咨询机构进行价格初审，剔除不合理报价，形成初步预算价格。
三、建立联席会商审查机制
为推动内外部协同联动，避免多头会商，建立由住建局牵头，内外部部门共同参与的联席会商审查机制。针对需跨部门协调研判的项目及30万元以上的大型项目，由住建局分管领导召集物业处、审图中心、消防审验、质监、安监等内部业务部门，同时邀请消防救援、公安、水务、市场监管等外部行业主管部门及属地政府，在纪检部门监督下进行一次性联席会商。会商分两个阶段进行：
前期备案阶段会商： 重点研判维修项目是否符合办理施工许可证的法定条件，讨论技术细节是否可行（内部把关）；评估维修方案必要性、技术路线专业性，预判施工对周边公共设施的影响，重点研判管网停水、公共区域动火作业安全、临水临电接驳、居民安抚等风险，提前制定消除隐患措施（外部把关），会商须形成《会议纪要》。
后期支取阶段复核： 在资金最终拨付前，重点复核工程是否按图施工、是否规范、是否存在虚报工程量、是否按程序进行竣工验收、申报资料是否符合要求等问题。
联席会商确定的专业意见、技术指导及最终维修方案、安全监管要求、造价控制指标，作为审核维修资金使用必要性、合理性、有效性的重要依据，也是编制招标文件、签订施工合同及竣工验收的核心依据。未经会商或未落实会商要求的大型维修项目，不予进入资金拨付流程。
四、规范线上申报及后续施工
完成检测报告、询价记录、专家评审意见、最终方案及价格初审、联席会商纪要等前置环节后，物业服务企业方可通过“维修资金管理系统”发起线上申请。线上审核通过后，依规组织业主表决（或符合应急条件直接实施），依法依规开展工程招标，进入实质性施工阶段。
五、工作要求与保障
业主委员会或物业服务企业是申报第一责任人，对材料真实性负责，严禁弄虚作假。凡未完成申报前准备工作的项目，不予受理线上申请，违规者依法查处并记入信用档案。物业处建立专项台账，实现全过程留痕、可追溯。
本通知自2026年8月1日起执行。以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。
附件2
关于做好张家港市已拆除住宅维修资金返还工作操作规程（试行）
为优化我市住宅专项维修资金管理，彻底解决已拆除住宅维修资金返还不及时、不主动的问题，切实保障相关业主权益。根据国家、省、市相关规定，结合我市实际，特制定本操作规程。
一、职责分工
（一）市房产管理中心：负责跨系统数据比对与清理；核定应退本金及利息；办理资金集中拨付；指导属地开展业务。
（二）市房屋征收中心：做好已拆除住宅维修资金返还的相关协助配合工作，配合核实房屋拆迁及权属情况；协助调取缺失的拆迁底册材料等。
（三）各区镇、街道办事处：作为属地责任主体，负责根据下发清单开展线下主动寻访、政策宣传、材料收集与初审，建立“一户一档”台账。具体负责做好灭失房屋信息、业主身份、银行账户等信息，并汇总上报相关材料。
二、拆迁信息推送与数据比对流程
1.信息推送：市房屋征收中心在完成房屋拆除协议备案或房屋实际拆除后30个工作日内，将《已灭失房屋清册》推送至市房产管理中心。
2.数据清洗比对：市房产管理中心收到清册后15个工作日内完成交叉比对，精准锁定退款对象，剔除无效数据。一是比对维修资金交存系统与交易系统，针对公安门牌号变更导致的名义“灭失”，需核实真实交存情况，未交存的予以剔除；二是与征收主体进行复核，剔除仅列入计划但未实际拆除的楼幢。
3.清单下发：经清洗比对后，生成《已灭失房屋维修资金主动退款清单》，下发至各区镇、街道办事处。
三、公示公告与主动寻访流程
1.集中公示（限时15个工作日）： 各区镇、街道收到清单后，应在相关社区公告栏、原小区遗址醒目位置及线上业主群发布《维修资金返还公告》，公示期不少于15个工作日，接受社会监督。
2.主动寻访（同步进行）： 摒弃“发公告即免责”做法，实行“见人见声”通知：对有联系方式的业主，逐一电话通知到位；对“空号、停机、无信息”的失联业主，依托公安户籍查询、社区网格员走访邻里、查阅原始拆迁档案等方式开展寻访，尽最大可能联系业主或其继承人。
3.分类建档： 将联系情况分为“已联系可办理”“外地预约办理”“寻访无果失联”等类别，实行动态台账管理。
四、材料受理与资金核算流程
1.常规退件受理： 业主申请返还需提供：①业主本人身份证复印件；②房屋拆迁补偿安置协议复印件；③业主本人银行卡复印件（需注明开户行具体网点）。属地街道必须核对原件，确保信息真实准确。
2.特殊情形“容缺”与变通受理（重点化解历史遗留）。针对 历史遗留的汽车库、自行车库确无《房屋拆迁补偿安置协议》的，由市房屋征收中心或原拆迁实施单位出具该地块的《分户补偿明细表》或加盖公章的原始拆迁底册复印件，作为权属及灭失的辅助证明材料，代替拆迁协议；针对人在外地无法到场情形， 引导业主通过“全程网办”平台线上办理，或办理公证委托由他人代办。
3.资金核算： 市房产管理中心按维修资金专户银行活期或约定利率，精准计算至实际退款前一日利息，实行“本息全退”。
五、退款拨付与兜底处理流程
1.集中拨付：各区镇、街道将初审合格的台账及材料报送市房产管理中心后，中心应在15个工作日内完成复核，通过维修资金专户银行将资金直接打入业主账户，严禁现金支付。
2.失败重跑机制： 拨付失败的（如卡号错误、销户等），当日退回属地街道，街道在3个工作日内联系业主更正信息，确保“一次不成、二次跟进”。
3.无主资金兜底（借鉴先进地区做法）： 经公告期满且经公安、网格化平台穷尽手段查找，仍无法联系上业主，或业主明确表示放弃的，由属地街道出具《寻访无法联系情况说明》。该部分资金转入维修资金专户下设的“待确认资金子账户”单独建账管理。后续业主凭有效身份证明及权属证明，随时可到市房产管理中心申请退还。
本规程自印发之日起试行。
附件3
张家港市住宅小区共有资金归集到维修资金统筹账户操作流程（试行）
为规范住宅专项维修资金续筹，根据《苏州市物业管理条例》相关规定，结合我市“业财社管”及共有资金监管系统运行实际，特制定本流程。
一、目的与依据
为规范住宅小区共有资金补充统筹维修资金的归集路径，实现共有资金从“代管糊涂账”向“统筹明白账”转变，确保业主共有权益保值增值，筑牢小区维修资金安全底线。根据《苏州市住宅区物业管理条例》第五十四条规定，公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金。
二、适用范围
本市行政区域内，利用物业管理区域内的共有部分（如电梯轿厢、外墙、公共场地、人防车位等）从事经营活动产生的收益，扣除合理成本后，依法依规归集至该小区维修资金统筹账户的过程。
三、归集原则与周期
各小区须制定《共有资金补充维修资金归集方案》，其中须包括共有资金补充维修资金的比例及相关事项，经业主大会表决同意后，作为《管理规约》《业主大会议事规则》或物业服务合同的补充约定。维修资金统筹账户以“单个小区”为单位建账，归集的共有资金作为该小区统筹维修资金，归全体业主共同所有。
每年集中办理一次归集手续。每年第一季度完成上一年度共有资金的核算与划转工作。
四、归集工作流程
（一）第一阶段：收益核算
住宅小区共有资金管理方（物业服务企业或经营主体）对上一年度小区共有收益收入及合理成本进行梳理，编制《年度共有资金收支决算表》。
（二）第二阶段：决议公示
《共有资金补充维修资金归集方案》经业主大会表决通过后，业主委员会将《年度共有资金收支决算表》《共有资金补充维修资金归集方案》及业主大会表决结果，在小区公告栏及“智慧物业”平台公示，公示期不少于7日。
（三）第三阶段：申请划转
公示无异议后，业主委员会（或委托物业企业）通过“张家港市共有资金监管系统”发起“补充维修资金”的划转申请，并上传以下电子资料：
（1）年度共有资金收支决算表；
（2）业主大会决议及公示证明材料；
（3）《共有资金补充维修资金归集方案》。
属地初审：项目所在社区（居委会）通过系统对申请材料的真实性、业主表决程序的合规性以及履行公示情况进行审核。
部门复核：市住建局（房管中心）对属地初审通过的项目进行复核，重点审查归集账户信息及法定程序材料。
资金划转：复核通过后，系统自动生成划转指令。共有资金监管专户银行依据指令，将相应资金从“小区共有资金账户”直接划拨至“市维修资金专户下该小区的统筹分户账”中。
（四）第四阶段：确认与记账
系统入账：市维修资金管理系统收到划转款项后，自动将该笔资金计入该小区统筹维修资金账下，并按相关规定计取利息。
结果公告：业主委员会或物业企业在“智慧物业”平台发布资金划转成功公告，告知全体业主本期补充金额及统筹账户余额。市住建局通过官网定期公布全市小区公共收益补充维修资金情况。
五、特殊情形处理
未成立业主委员会的，由属地社区居委会（或物管会）代行业主委员会职责，组织表决或按规约发起归集申请。
尚未将共有资金存入监管账户的小区，须先将存量共有资金存入监管账户，再按本流程办理归集。
六、职责分工与工作要求
业主委员会（或物管会、社区居委会）：作为归集工作第一责任人，负责主动发起核算、组织表决、提交申请。
物业服务企业：配合做好收益核算、资料提供及线上系统操作等具体事务性工作，不得以任何理由截留、拖延划转。
市住建局（房管中心）：负责统筹协调、系统运维、资金复核入账，做好指导培训工作。选取基础条件好的小区作为首批试点，率先打通流程，形成可复制推广的示范案例。
各区镇（街道）：负责督促辖区内住宅小区按时启动归集程序，指导社区做好审核把关，将住宅小区共有资金补充住宅专项维修资金作为化解小区矛盾、规范基层治理的重要抓手。
苏公网安备 32058202010198号
